小产权房买卖合同法律效力上的不同见解

小产权房买卖的合法性在深圳房产交易市场几乎是无人不知、无人不晓的法律性漏洞，对于小产权房存在的合理性也是各说纷纭，那么小产权房买卖合同的合法性问题应该如何辩证呢？深圳小产权房网根据市场带哦差，对人们心中小产权房买卖合同的“有效性”和“无效性”做出了了解和对比，一时间两种说法难分胜负。

一、深圳小产权房买卖合同的“有效性”

1、小产权房屋是否办理过户登记不影响买卖合同的效力。虽然小产权房屋没有房产证，不能办理过户登记，但房屋转移登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。

2、房屋买卖合同的效力应严格依据《合同法》来认定，只要符合法定的合同的有效要件，合同即为有效。根据物权区分原则，合同行为为债权行为，依据的应为债权法，而转移登记行为为物权变动行为，应依据物权法，二者不能混为一谈。正如“一房二卖”，买卖合同均为有效，只是会产生不能履行或未履行的后果。

3、认定合同无效只能依据现行法律或者行政法规。认定合同无效一般援引的法律条文为《合同法》第52条第5项：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而所谓违反的法律、行政法规通常是国务院的决定、意见、通知等，其并非法律，也非行政法规，所以其不能作为认定小产权房买卖合同无效的依据。

二、深圳小产权房买卖合同“无效性”

1、买卖合同主体不适格。从买卖合同的主体来看，出卖人主要为村委会或者村民，买受人为城市居民或其他非本村集体的村民，在我国城乡土地二元结构的现状下，土地对于城市居民与农村居民的意义存在根本的差异，合同标的物虽然是房屋，但是在“房地一体”的政策下，房屋所有权的转让必然导致其所占用的宅基地使用权的一并转让。而集体土地上的宅基地的使用权只能属于集体组织内的成员，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权使用主体的扩大化，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。

《土地管理法》第63条也明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农民出卖房屋的行为实质上使土地使用权也进行了转让，该行为被法律所禁止，所以转让房屋的合同自始无效。

2、合同违反了我国法律、法规的强制性规定。从小产权房买卖合同的内容上看，其违反了我国法律、法规的强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定，转让的房产必须是依法登记并具有完整权属证书的房屋。而小产权房建立在农村集体土地之上，其存在注定不能获得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

据此，房地产开发行为只能在国有土地上进行，在集体土地上进行的开发商品房违反了我国法律的强制性规定，是我国法律直接禁止的。买卖合同应属无效。

3、违反了国家相关政策。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，都对小产权房进行了限制，明确城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅等，否则将无法办理房产证。故房屋买卖合同违反了国家相关政策规定，应当认定为无效。