深圳什么情况下不能办理不动产权登记？

2014年年底到2018年年初阶段，是最新的一轮全国不动产资产登记阶段，然而在本次登记中是没有对小产权房进行登记，这也就意味着小产权房仍旧是不被国家承认。深圳小产权房网根据市场情况发现，深圳小产权房也并未纳入到本次国家的不动产登记中，这让很多屋主感到迷惑不解甚至是气愤，自己花钱购买的房产最后却不能够称为自己的财产，这就相当于花了冤枉钱。

根据市场调查了解显示，深圳小产权房的的确确是特殊型的房产，但是市场中不动产登记并非只有小产权房遇到这种情况，就连租赁房、保障性住房都不能纳入不动产登记中，这就说明了国家对于不动产登记是由要求和标准的，在解释不动产之前需要我们了解下" 大产证 " 和 " 小产证 " 。

大产证是房屋在竣工之后被验收交付购房者之前，经过房地产开发商向国家土地管理部门进行初始登记，在一定时间内完成受理批准后颁发的房产证。

小产证是房地产开发商取得大产证后对房产进行分割，购房者取得房产证，只有开发商办出了 " 大产证 "，购房者才可以办理或者委托开发商办理 " 小产证 " 即不动产权证。

从这里看可能很多人都会想，在购买后都会得到小产证和大产证，这不就正好有了不动产登记的权限了吗，但是这里需要清楚的就是小产证的取得需要在满足大产证后，当没有大产证时候小产证是子虚乌有的。

一般情况下小产权证都是没有国家颁发的房产证的，所以我们可以对没有房产证的情况总结为下：

1、开发商擅自更改土地使用性质

土地的使用性质一般可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地，那么这一类土地是不能经过开发商私自修改的，一旦修改了房产性质可能会被国家部门依法收回。

2、开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。

3、房屋未经验收或验收不合格

房屋的建设一般都是需要经过国家部门的检查的，确认房屋的建设是合格的，对于不合格或者建设结构上存在问题的楼盘是需要采取措施来修改的。

4、在集体土地上开发的小产权房

小产权房一直是楼盘市场中的一个钉子，即使对社会发展是有利的，但是社会发展中总是出现社会纠纷而被差评。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

一般情况下，只需要开发商可以提供五证，就可以完成不动产登记的，那么这里所谓的五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得 " 大产证 "。